G4Media.ro

Experimentul Sopor din Cluj. Tot ce se știe despre primul cartier proiectat…

Experimentul Sopor din Cluj. Tot ce se știe despre primul cartier proiectat de la zero în ultimii 30 de ani

Proiectul unui cartier cu peste 50.000 de locuitori, planificat după cele mai bune practici europene, a pus Clujul în avangarda dezvoltării urbanistice. Orașul cunoscut pentru cartierul-dormitor Mănăștur, pentru periferiile improvizate și disfuncționale ca Bună Ziua sau Europa sau pentru favela de pe strada Cantonului își propune să dezvolte un cartier-model pentru toată țara, după cele mai bune practici existente în Europa.

Cartierul Sopor ar urma să aibă în jur de 250 de hectare, cât Mănășturul din perioada comunistă, și va fi amplasat în sud-estul orașului, la circa 7,5 km de centru şi la circa 4 km de capătul liniei troleibuzului 3 (cartier Gheorgheni- capăt str. Unirii).

În acest scop, s-a organizat, în ianuarie, la inițiativa primăriei, o primă dezbatere publică, iar în iunie a fost lansat un concurs de idei pentru elaborarea Planului Urbanistic Zonal (PUZ) Sopor, concurs supervizat de Ordinul Arhitecților din România, cu un juriu internațional. Rezultatele concursului au fost anunțate în 10 octombrie.

Foto: Amplasarea cartierului, în relațiile cu zonele din oraș construite deja

Proiectul câștigător arată bine pe hârtie: un orășel cu case și blocuri de patru sau cel mult șase etaje, zone verzi, spații comerciale, cabinete medicale, grădinițe, școli ș.a.m.d, toate situate la cel mult 20 de minute de mers pe jos. De asemenea, vor exista bulevarde trasate de la început, transport public și modalități de deplasare alternativă, care pun accentul pe respect față de mediul înconjurător, încurajând mersul pe jos și cel pe bicicletă. În plus, cartierul ar urma să aibă acces la viitoarea centură de ocolire metropolitană și va fi mărginit de Parcul Est, care și el arată foarte bine, dar există numai pe hârtie.

Șoricelul prin labirintul electric

Până aici a fost partea ușoară. Practic, spun specialiștii consultați de G4Media.ro, în acest moment vorbim doar de un desen bun, care are în spate un concept clar și coerent. Toate acestea sunt inițiate și dublate de bunele intenții ale administrației locale. Dar, până la concretizarea soluției câștigătoare, drumul este lung și se aseamănă cu cel al șoricelului care are de străbătut un labirint pentru a ajunge la bucata de brânză.

Labirintul, în acest caz, sunt cele circa 700 de parcele de teren agricol privat, din care va fi compus viitorul cartier, dintre care cele mai mici au în jur de 500 de metri pătrați, iar cele mai mari sunt spre 9.000 de metri pătrați. Acestea trebuie transformate, prin comasare, în parcele configurate pentru a corespunde PUZ.

La final, pe noile parcele, se vor construi, de către antreprenori privați, locuințele și vor fi amenajate spațiile publice, la acestea din urmă putând să contribuie, sub o formă sau alta, și primăria.

Iar dacă acest demers nu pare suficient de dificil, să ne imaginăm că prin pereții labirintului trece curent electric. În cazul de față, este vorba despre reticența proprietarilor privați față de un proces care, sub o formă sau alta, le va schimba proprietatea.

Președintele Ordinului Arhitecților din România, Alexandru Găvozdea, crede, de altfel, că gestiunea proprietății va fi cea mai mare provocare. „E foarte greu să convingi oamenii să se adune la un loc, să se asocieze pentru interesul comun, să pună, în speță, tot terenul într-o mare găleată, după care să aibă încredere că acest proces, odată încheiat, se va solda cu redistribuirea către ei, în proporțiile juste și echitabile a ceea ce rămâne, după ceea ce se reține pentru utilitatea publică”, a exemplificat acesta.

În acest context, munca de convingere a proprietarilor va fi cea mai importantă și ea nu poate fi girată de un privat, în absența primăriei locale, care poate fi singurul garant că lucrurile vor merge corect și cineva nu va încerca un matrapazlâc, mai crede șeful OAR.

Evoluție

Revenind la comparație, șoarecele – în acest caz comunitatea clujeană – este un animal aflat în plină evoluție. „La prima dezbatere despre Sopor am fost uimită de cât de mult a crescut interesul și calitatea dezbaterii, deschiderea proprietarilor față de inițiativele primăriei, în comparație cu ceea ce se întâmpla acum zece ani, când organizam dezbateri, de exemplu despre parkingul din Mănăștur, și ne loveam de indiferența sau ostilitatea celor vizați”, spune purtătoarea de cuvânt a Primăriei Cluj-Napoca, Oana Buzatu. „Oamenii și-au schimbat gândirea în ultimii ani. Au fost mulți care au spus «e mai bine așa, fiindcă așa se va face un Andrei Mureșanu nou, nu un Florești». Bineînțeles, sunt și oameni cărora nu o să le convină, unii care au cumpărat terenuri și vor să-și facă ansambluri de P+25 și o să încerce întinderea și presarea la maxim a regulamentelor. Nu poți scoate din ecosistem oamenii care sunt puși numai pe chiverniseală”, a mai spus aceasta.

Altă evoluție este la nivelul administrației locale, pe post de „creier” al șoricelului, care recunoaște deschis că nu știe clar cum se va derula procesul de mediere cu proprietarii. „Este un proces care nu s-a mai desfășurat în România și nu știm exact calea pe care o va urma. Există modele în alte țări, pe care le vom propune ca bune practici, și ne vom consulta permanent, prin dezbateri publice, cu toate persoanele interesate”, spune Ovidiu Cîmpeanu, directorul Direcției de Dezvoltare Locală din Primăria Cluj-Napoca.

Această atitudine, prin care administrația recunoaște nevoia de a învăța, este salutată chiar de șeful OAR. „Atâta vreme cât primăria înțelege aceasta, cred că lucrurile pot să evolueze bine, depinde și cât sunt dispuși să corecteze și să îndrepte eventualele mici neajunsuri care vor apărea pe parcurs. E foarte greu. Un proces de urbanizare la o scară atât de mare e foarte greu de ținut în mână, atâta vreme cât nu există cineva, iar acel cineva nu poate fi decât administrația publică locală, care să echilibreze interesul privat cu cel public”, explică Alexandru Găvozdea.

Firele călăuzitoare

Pe plan european, există modele bine stabilite în vestul Europei, din care Cluj poate alege unul care să îi fie fir călăuzitor.

Astfel, problema principală este amenajarea utilităților publice – bulevarde, alte străzi principale, clădiri cu funcțiuni publice etc. Pentru acestea se poate obține acordul proprietarilor pentru a ceda părți din parcelele deținute, dar, în caz de refuz sistematic, se poate ajunge și la expropriere, metodă care a fost deja aplicată în Cluj-Napoca, cu alte ocazii.

In extremis, li se poate impune chiar o taxă de urbanizare dezvoltatorilor imobiliari, din care să fie finanțate rețelele publice, după cum, la fel de bine, administrația locală și le poate asuma din bugetul propriu, măcar pe cele mai importante, spun specialiștii în urbanism consultați de G4Media.

„Ideea este că suntem dispuși să găsim soluții noi, pe care le pot propune proprietarii, dezvoltatorii sau oricine altcineva e interesat”, spune și Ovidiu Cîmpeanu.

Potrivit acestuia, o idee pentru dezvoltarea cartierului este cea de a se crea asociații ale proprietarilor de parcele. Aceste asociații primesc toate autorizațiile în comun și cedează spațiile necesare pentru utilitățile publice. Apoi, pot contracta un dezvoltator sau pot construi în regie proprie locuințele, în conformitate cu PUZ. La final, profitul este împărțit proporțional de membrii asociației. Mai mulți proprietari s-au arătat deja interesați de constituirea unor astfel de asociații, mai spune reprezentantul primăriei.

Un scenariu asemănător propune și președintele OAR. „Putem să ne imaginăm un caz în care avem un teren foarte mare, pe care l-am compus din foarte multe fâșii de terenuri agricole. Îl compun, îl comasez, trag străzile principale, las o zonă pentru parc, o zonă pentru dispensar, una pentru un centru comercial de cartier sau o școală sau o grădiniță. Tot  ce rămâne parcelez și fac loturi de case sau de blocuri”, spune acesta.

Intervine, însă, o problemă: este imposibil să parcelezi perfect proporțional cu cât a intrat fiecare proprietar în asociere și, atunci, trebuie o compensare. „Aici, trebuie să intervină primăria, ca actor, care să compenseze pierderile. De exemplu, per total zonă, impozitul perceput de primărie este același, dar cei care au primit mai mult ar putea să plătească impozit mai mare, iar cei care au primit mai puțin ar putea să fie scutiți de impozit o anumită perioadă de timp”, exemplifică Alexandru Găvozdea.

18 luni și jumătate

Toate ideile și prevederile care vor constitui Regulamentul PUZ se vor stabili în următoarele 18 luni și două săptămâni. Procedural, explică Ovidiu Cîmpeanu, după ce rezultatele concursului rămân definitive – iar termenul de contestare expiră în 24 octombrie și până acum nu au fost contestații – urmează două săptămâni de discuții între reprezentanții primăriei și cei ai echipei care a câștigat concursul de soluții. După aceste discuții preliminare, urmează una dintre cele mai dificile munci, cea de elaborare a PUZ propriu-zis, cu regulamentul și strategia de implementare, care se va întinde pe 18 luni, potrivit lui Cîmpeanu. Adică, stabilirea firului călăuzitor pentru șoricel.

Ce se știe în mod cert, acum, este că Primăria Cluj-Napoca își asumă proiectele legate de traseul centurii metropolitane și de amenajarea Parcului Est, pentru a spori accesibilitatea și atractivitatea zonei. De asemenea, tot primăria își asumă proiectul privind modernizarea și lărgirea străzii Sopor, care va fi axa centrală a viitorului cartier. „Axioma de la care plecăm este că va fi o dezvoltare urbană ordonată, clară, făcută simultan cu dezvoltarea rețelelor de utilitate publică. În rest, suntem dispuși să învățăm și să inovăm, fiindcă mergem pe un drum care nu a mai fost bătut. Avem viziunea, dar drumul parcurs până la implementare nu îl știm”, a subliniat acesta.

În ceea ce privește locuințele sociale, Cîmpeanu spune că acestea se vor regăsi în noul cartier, în măsura în care vor fi prevăzute prin strategia integrată de dezvoltare urbană, la care primăria lucrează împreună cu Banca Mondială și care are un capitol de locuire accesibilă.

Primii pași

Concursul de soluții pentru PUZ Sopor a fost câștigat de Biroul de Arhitectură Asiza, cu o echipă din care face parte și Vlad Rusu, arhitectul care a realizat reabilitarea Palatului Cultural Blaj, lucrare distinsă cu premiul Europa Nostra, în 2017.

Arhitectul atrage atenția că propunerea care a câștigat concursul nu este acum decât atât: o propunere, care enunță principiile urbanistice și ale unui mod de viață asociat cu cartierul. „Sunt pași de urmat, etape de implementat, unde un rol mare are primăria, nu arhitecții”, adaugă acesta. Un prim pas care ar trebui făcut, adaugă arhitectul, este stabilirea foarte clară a conturului zonei, prin hotărâre de consiliu local și a unor constrângeri, precum traseul centurii ocolitoare. Apoi, sunt necesare identificarea și notificarea tuturor proprietarilor, în paralel cu întocmirea unei ridicări topografice, cadastrarea foarte clară a terenurilor, verificarea datelor de proprietate. Toate acestea depind de mai multe instituții/autorități și presupun o mare cantitate de muncă. „Ce se poate face înainte sunt studiile geotehnice, ridicările topografice și întocmirea unui masterplan, care să prezinte direcțiile de dezvoltare și strategiile de implementare”, mai spune Vlad Rusu.

Conceptul: normalitatea

Despre cartierul proiectat, arhitectul spune că acesta este, în primul rând, conceput pentru oameni, astfel încât aceștia să aibă la dispoziție serviciile și amenajările publice la o distanță de 400 de metri, pentru a se încuraja astfel mersul pe jos și utilizarea bicicletei. Blocurile vor fi de patru până la șase etaje, pentru a da o „scară umană” întregului ansamblu.

O a doua idee de bază este încurajarea interacțiunii comunitare. „Acum, în cartierele noastre toate se petrec după gardul meu, de unde îmi iau mașina și merg în oraș. Spațiile noului cartier sunt gândite să aducă oamenii împreună, să îi facă să interacționeze unii cu alții, deplasându-se pe jos, petrecând timp împreună sau întâlnindu-se unii cu alții, în parcuri, sau alte zone publice”, explică arhitectul. Tipurile de locuire sunt și ele amestecate, blocurile alternând cu casele, pentru realizarea unui mixaj între categorii sociale diferite, cu posibilități materiale diferite, fără segregare. „Este un cartier care propune o soluție firească, normală, pentru calitatea locuirii și a vieții”, rezumă Vlad Rusu.

Ca modele urmate în proiectul de cartier, el spune că echipa de arhitecți s-a racordat la principiile orașului tradițional, din țări precum Olanda și Danemarca, cu aplicare pe orașe ca Amsterdam, Copenhaga sau Aarhus.

Premieră națională

Potrivit lui Vlad Rusu, la nivel național, nu au mai fost elaborate asemenea planuri, în ultimii 30 de ani, perioadă în care a prevalat „urbanismul de parcelă”, cu rezultatele cunoscute. Înainte de 1989, în Cluj-Napoca au beneficiat de proiecte unitare, la standardele internaționale ale vremii respective, cartierele Grigorescu și Gheorgheni. Președintele Ordinului Arhitecților din România, Alexandru Găvozdea, confirmă că Sopor este una dintre cele mai importante, dacă nu chiar cea mai importantă, inițiativă de acest fel, ca magnitudine și ca relaționare cu un oraș mare, de după 1989. „Impactul unui asemenea proiect este major, evident. Cred că viziunea și ambiția trebuie să fie dublate neapărat de un angajament consistent al primăriei în a facilita dezvoltarea respectivă. Nu s-a mai făcut așa ceva în România”, a conchis acesta.

Când va fi gata?

Când vine vorba de avansarea unor termene la care să fie gata primele locuințe din noul cartier, toți arhitecții și oficialii cu care am stat de vorbă au devenit foarte circumspecți. „E o muncă de pionierat, de aceea estimările de timp nu pot fi relevante”, a spus arhitectul Vlad Rusu. Directorul direcției Dezvoltare Locală din cadrul primăriei, Ovidiu Cîmpeanu, a declarat, reticent, că primele apartamente din cartier ar putea fi înmânate într-un interval între cinci și șapte ani, începând numărătoarea de acum.

Avantajul proiectului câștigător este că el are șapte subzone (unități de vecinătate), care pot fi realizate etapizat, a mai spus Cîmpeanu. Întregul proiect, însă, probabil nu se va finaliza decât peste 25-30 de ani, a adăugat acesta.

 

Texte foto:

Foto sus: Planul cartierului Sopor din propunerea câștigătoare a concursului internațională

Desen1: Propunere PUZ Sopor, centrul civic de cartier

Desen2: Propunere PUZ Sopor, curte de bloc

Desen3: Propunere PUZ Sopor, spații comune pentru socializare

Donează prin PayPal paypal icon
Donație recurentă

Donează lunar pentru susținerea proiectului G4Media

Donează prin Transfer Bancar

CONT LEI: RO89RZBR0000060019874867

Deschis la Raiffeisen Bank
Donează prin Patreon

Donează

Abonează-te la newsletter

15 comentarii

  1. Daca se vrea, se poate, dar in Romania rareori se vrea, in general nu se face nimic si se minte, fiindca romanii tot prosti sunt.

    Cum e posibil, dupa tot ce s-a intamplat, ca PSD sa nu fie sub 5%, daca romanii nu sunt niste prosti?

  2. La o prima vedere, este foarte putin spatiu verde. In orasul meu se impune ca un procent dintr-o zona sa ramana spatiu verde accesibil public.
    Apoi nu vad nimic despre parcari. Fiecare imobil ar trebui sa aiba parcari suficiente pentru locatari plus cateva locuri de vizitatori. Si s-ar putea gandi deja sa aiba statii de incarcare pentru masini electrice.
    Ca Roman eu am aflat din copilarie ca „lucru-amestecat miroase a cacat” si sunt sceptic. Proprietatea asupra terenului ar trebui sa nu se schimbe, impozitul sa se calculeze la suprafata fara smecherii, iar proprietarii sa primeasca fie o chirie, fie un lease, ambele la pretul pietei si indiferent ce e pe terenul respectiv. Nu poti cere unuia sa primeasca mai putin pentru ca acolo e o strada sau un parc. Iar cei care vor sa vanda, sa primeasca pretul corect, nu cum se fac exproprierile de catre stat.
    In orasul meu lease se plateste LA PREDAREA proprietatii pe numarul de ani stabilit (de obicei 99, dar mai sunt si alte variante).

  3. Daca nu esti din Cluj-Napoca ti se par wow….orasul e super
    Daca locuiesti aici stii ca toate promisiunile lui Boc au ramas pe planse frumos coloralte gen : Somesul navigabil, pasaje supraterane, linie metropolitana, centura, metroul etc Vine campania hop promisiunile de prostit prosti apoi pauza, doar afacerile imobiliare a lui Alin Tise presedintele consiliului judetean finul lui Boc prospera.
    Orasul sufera de lipsa de infrastructura, desi avem distante mici ele se parcurg greu din cauza aglomeratiei, de mentionat Florestiul lipit de Cluj-Napoca (aprox 60k locuitori) cea mai mare comuna din tara care are aceleasi probleme. Bonus pica spitalele pe noi, va recomand o vizita la spitalul CFR, Neurologie, UPU, ORL, Fiziologie sa va convingeti.
    Concluzia ar fi sa il ia cine vrea pe Boc la el in oras ca doar reclama mincinoasa este de Cluj-Napoca, spre deosebire Bolojan din Oradea care e cu totul si cu totul altceva daca ne uitam la realizari

    • Corect, n-am inteles niciodata de cei il voteaza oamenii pe Boc. Bucurestean fiind, am fost in Cluj o singura data si am zis „wtf … asta e un Bucuresti mai mic”, o chestie ultra-aglomerata, cu ghetouri ca in Bucuresti (poate totusi nu atat de extinse) , cu trafic la fel de infernal ca in Bucuresti , cu un centru vechi minuscul dar la fel de prost intretinut ca in Bucuresti. A compara Oradea cu Clujul e desigur o chestie exagerata. Oradea are o administratie ultra-eficienta , o rigoare urbanistica surprinzatoare pentru Romania si o mostenire arhitectonica inegalabila. M-as intoarce cu placere oricand in Oradea si chiar ma gandesc sa mai fac un city-break acolo. Totusi e bine ca Boc nu blocheaza macar cateva initiative bune private si mai sprijina ceva investitii in zona . In Bucuresti nici asta nu se face.

    • Totusi sefii PNL din Cluj s-au remarcat anul trecut la europarlamentare distribuind acele pliante mincinoase ca si cum ar fi fost din partea USR , e o realizare remarcabila totusi

      https://www.g4media.ro/reactia-pnl-in-scandalul-pliantelor-mincinoase-despre-usr-plus-i-a-exclus-pe-cei-doi-lideri-ai-tineretului-liberal-din-cluj.html

    • Cam greu sa avem aceleasi asteptari privind Clujul si Oradea. Oradea e la campie, Clujul intr-o vale cu versanti destul de inclinati si nu foarte potriviti pentru constructii.
      Din pacate in Romania nu se intelege inca faptul ca trebuie pastrate cu grija zonele care ar atrage turistii. Renovarea zonelor vechi ar trebui sa fie o prioritate, eventual numai cu trafic pietonal, cu un pavaj estetic si potrivit aspectului general, iluminat cu felinare estetice… intelegeti ideea, ati vazut peste tot in vest.
      Am vazut ca in Romania amalgamarea spitalelor este privita ca un lucru rau. Eu cred ca s-ar beneficia daca in loc de cele 5 spitale memtionate de @un gand ar fi unul singur, intr-o cladire moderna, cu ceva spatiu verde in jur, intr-un loc nu prea greu accesibil. (Ca sa intelegeti la ce ma gandesc, cautati pe yahoo dupa OHSU si mergeti la ‘Images”. Telecabina din unele imagini urca la spital de undeva din marginea zonei centrale (downtown) a orasului. Se poate ajunge si cu masina si exista parcare gratuita – si destula. Siteul lor este https://www.ohsu.edu/) Sectiile lui ar folosi acelasi prestator de servicii pentru hrana, curatenie, sterilizare, incinerarea deseurilor bio-hazard si tot ce mai trebuie intr-un spital.

    • Subscriu. Emil Boc e performant, doar în comparație cu Firea și alții de seama ei.
      Dacă îl comparăm pe Boc cu un primar obișnuit din occident, găsim doar un balon guraliv, care vorbește, vorbește, vorbește și bate toba. De fapt, bătutul tobei este parafraza activității lui: mult scandal pentru nimic.

  4. Daca Boc este hotarat, solutia este simpla: Se expropriaza toate terenurile la valoarea lor actuala, proprietarii isi iau banii, se construieste infrastructura, se traseaza noile loturi pentru dezvoltatori, se scot la licitatie, din banii obtinuti se scad toate costurile (inclusiv exproprierea) si daca Primaria Cluj iese pe plus, imparte „profitul” 50-50 cu fostii proprietari expropriati. Toata lumea castiga.

  5. Experiment? Asa ar trebui construit in toate orasele, nu de-a-n boulea, pe unde le trazneste mintea mica, mica, mica „dezvoltatorilor” imobiliari.

  6. Cel mai clar indiciu ca nu e cel mai bun design este pata alba de beton fara nici un pic de verde. Uitati-va la nemti, belgieni, olandezi, francezi sa vedeti cum arata un cartier, cat verde acopera acel beton, si veti vedea ca se poate mai bine de atat.

  7. Or sa locuiasca asiaticii pana-i gata ca pe aici n-or sa mai fie romani …

  8. Gata, s-a activat propaga da pluserista.
    Acri mai sunt strugurii, postaceilor

  9. o idee interesanta dar pana la punerea in aplicare mai este foarte mult.
    partea buna: se megre pe ideea de a construi un cartier de la zero cu infrastructura necesara. adica de a nu mai permite ulterior diverse „ajustari” in sensul depasirii unor indicatori urbanistici; se incearca evitarea unor monstruozitati gen P+25 cum se mentioneaza in text.
    parti proaste sau criticabile: „proiectul” este facut pe un teren care nu este in proprietatea primariei. foarte nasol. ca de altfel orice implica exproprieri, stim cum se fac in Romania (tara unde proprietetea privata e un moft). o alta parte criticabila ar mai fi regimul de inaltime, in text zice P+4 sau P+6, in poza arata P+8 sau chiar mai mult. ideal ar fi fost maxim P+2+3R. asta este, sa vedemcum va evolua ideea

    • Da…idee interesantă…
      Până la momentul în care 50k oameni vor intra in oraș la muncă…
      Vezi Florești, lipit de Cluj. 1,5 ore dus, asemenea întors!
      Absolut aberante!
      Nimic pentru decongestionarea centrului, nimic pentru centuri ocolitoare..
      Vivat Boc!
      Nu-l luați vreo trei mandate la voi?
      Pe bune.

  10. Munca in zadar. Nu stiu ce parere are curtea de conturi privind investitia ( concurs cu premii din bugetul local ) unui organ de stat pe un teren privat?
    Cei 500 de proprietari sunt peste 1.000 in realitate si nu vor putea fi adusi la numitor comun niciodata.
    Interesant este ca organele fac planuri pe terenul altora. Iar terenul aflat la 500 m de acest aliniament, proprietatea orasului l-au subinchiriat unei intreprinderi aflate in subordine RADP pentru amenajare cimitir. Pe scurt ( ar ) face afaceri pe terenul privatilor iar al lui il valorifica in in familie.
    In 30 de ani nu aufost in stare sa mute o retea de inalta tensiune din zona, ce sa mai speram pentru urmatorii 7 ani domnilor arhitecti?

Adaugă un comentariu

Câmpurile marcate cu * sunt obligatorii! Adresa de email nu va fi publicată.